房地產企業投民間週轉儲備土地正當時
來源:
信貸
發佈時間：
2009/6/8 下午 03:17:06
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打印房地產市場消費的回暖帶動了目前土地市場回暖，房地產上市公司在資本市場的表現也比較活躍，但是宏觀經濟的不確定性給房地產市場未來發展帶來了不確定性，在這樣的形勢下，房企如何進行投週轉決策備受關注。
在周六召開的“2009中國房地產上市公司研究成果發布會暨中國房地產投週轉大會”上，與會業內人士表示，對房地產行業的長期發展充滿信心，認為房地產企業可以抓住當前的市場窗口，進行投週轉和土地儲備。
為長期發展增加土地儲備
遠洋地產有限公司資本運營部總經理張耘表示，2008年遠洋地產在北京和其他城市增加了260萬平方米的土地儲備，這些土地儲備的成本相當便宜，為公司未來三年的發展奠定了非常好的基礎。同時，截至5月底，公司未經審核的現金流約有120億人民幣，資金比較充足，現在審批過的貸款是40到60億，比較寬鬆。公司現在主要考慮的是怎麼樣以合理的成本進行投資。
他認為，房地產發展的黃金年代還沒有到來，城市化進程至少有十到二十年的周期，公司會把土地儲備投資放到長期環境下考慮，再加上今年的週轉環境更加寬鬆，公司也希望多增加土地儲備。
雅居樂地產置業有限公司投資部經理劉鴻也表示，對房地產市場的長期發展充滿信心，公司會遵循雅居樂長期穩健的財務和投資策略，尋找高增長的土地儲備。
據他介紹，雅居樂目前的土地儲備有2800萬平方米，投資區域都在高增長的區域，土地成本比較低，對於未來的發展有非常大的後備和潛力。同時，工商銀行給公司200億的授信額度，公司目前的現金儲備約60億。
方興地產(中國)有限公司首席財務官江南對此表示贊同。他認為，一個房地產企業要在萬變的市場中獲得發展、基業常青，除了不斷培育自己的核心競爭能力外，還要能把握整個市場波動的規律，能保持穩定健康的資產負債表。他認為，現在資本市場的窗口已經回來了，方興地產業會不斷擴大在商業地產的領域和地盤。
抓住市場窗口的週轉機會
德意志銀行香港分行董事總經理秦靖認為，目前從香港上市房地產公司的週轉環境看，週轉窗口已經出現了，“對企業來說，要錢就趕快拿。”秦靖說，從年初以公募方式週轉到後來出現配股，到近期SOHO中國的CB(可換股債券)，表明過去房地產企業從股東拿錢，現在從市場拿錢。另外，股票市場現在信心非常強，債券市場還是落後，表明資本市場並沒有認為中國房地產市場已經全面復甦。
瑞銀證券亞洲有限公司上海代表處首席代表趙巍巍也認為，今年中國房地產企業指數漲了90%多，中國房地產企業在香港資本市場的表現超過大市，好的房地產企業最近週轉活動非常多，規模都很大。原因是隨著中國房地產行業的轉暖，投資者對於中國房地產企業比較看好。
趙巍巍認為，金融危機不會大惡化，但是資本市場完全恢復到2007年的高峰期需要時間，未來還會面臨很多波動的情況。由於第二季度回升較快，未來的波動也會很大，房地產企業要有充分的準備，抓住市場窗口的週轉機會。
秦靖同時指出，資本市場還是偏向於規模比較大的龍頭企業，大企業容易拿到錢，小企業拿不到，這會進一步拉大大企業與小企業的差距。到2010年，再看房地產企業十強還是現在這十強，強的越強。
合理選擇最佳週轉產品
去年遠洋地產的週轉成本大概是7.5%，張耕預計，今年週轉成本會下降到6.5%，國內商業銀行給一些大企業的貸款利率在基本利率基礎上還會下浮10%，而且從目前趨勢來看，週轉成本會繼續保持下行趨勢，大企業的週轉環境會越來越寬鬆。
除了週轉成本，秦靖認為，企業週轉還要考慮自身情況，不能脫離企業的資產負債狀況和現金流狀況來考慮成本高低。 “首先應控制合理的資產負債率，如果資產負債率高了當然要選擇股票週轉，把資產負債率降下來，之後銀行會願意給你貸款，你再考慮選擇其他週轉產品。”他說。
趙巍巍對此表示贊同，她也認為企業選擇週轉產品，首先要看資產負債表，給自己最優的週轉成本。在境內除了銀行貸款，發債的環境也比較寬鬆，整體利率比較低，企業可以選擇發公司債、可轉債。在境外，可以選擇CB(可換股債券)，還可以做配股。
劉鴻也認為，目前寬鬆的貨幣政策對企業週轉是機遇，項目股權合作也是雅居樂選擇週轉的方式之一。
江南則指出，尋求均衡的資金關係和資產負債表，降低公司週轉成本，永遠是公司要討論的問題。方興地產有較低的資產負債率，一直以來週轉成本都非常低。下一步，方興地產在在傳統金融產品上可挖掘的潛力不大，而是會對包括股權週轉、債券週轉以及國內探討的REITs等創新的週轉方式保持高度的敏感性來保持最低利率，降低成本。另外，方興地產去年很大重點放在併購重組上，希望在併購貸款方面也可以進行討論。
